東區買屋 / 東區買房 - 竹科房產顧問巨城文化中心演藝路經國路店面+套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3288 萬
參考單價：36.22 萬/坪
地址：新竹市東區經國路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：90.79 坪 (不含車位面積)
主建物面積：80.7 坪
附屬建物面積：10.09 坪
土地面積：19.96 坪
樓別/樓高： 1~5樓 / 5樓
法定用途：店鋪
形式/類型：商用/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段核心：位於新竹市東區經國路二段，鄰近巨城購物中心、市政府圓環商圈及中正路金融街，生活與商業機能極度成熟。 2. 價格親民：總價約 3,288 萬對於 90 多坪的透天商辦而言，單價較市場行情具競爭力，入手門檻相對較低。 3. 現狀租約：目前已有承租戶，年收租金預估可達 93 萬元，能提供基礎現金流。 4. 空間靈活： 5 樓透天格局擁有 6 房 2 廳 6 衛，適合分割經營或作為辦公、工作室等多種商用用途。
劣勢	1. 使用限制：屋齡與房屋型態標示為「商用」，稅負（地價稅、房屋稅）通常高於住宅，且貸款條件可能較嚴。 2. 管理難度： 90 餘坪對於一般自住者規模過大，若需分割出租則需投入更多管理成本或裝修費用。 3. 收益回報率：以現有租金估算，年報酬率約為 2.8%，在低利環境下不算極高，需評估未來調租空間。 4. 房況未詳：雖標示屋況優，但建物樓層達 5 樓，需留意水電管線、電梯或消防安全設備等老舊建築潛在風險。
機會	1. 周邊開發：鄰近文化中心演藝廳且王品集團即將進駐，預期將帶動人潮與商務活動，有利提升租金潛力。 2. 交通優勢：鄰近 68 快速道路出入口，對北台灣通勤或物流運輸具吸引力。 3. 增值空間：若能重新規劃或裝修，結合周邊商業發展，房價與租金成長空間可觀。
威脅	1. 市場波動：商用不動產受景氣循環影響較大，若經濟放緩可能面臨空屋風險。 2. 法規變動：都市更新或商業區使用分區法規若有調整，可能影響持有成本或經營彈性。 3. 貸款利率：在升息週期下，商用貸款利率較高且成數有限，可能會增加買方的財務負擔。